主持人：親愛的人民網網友大家好！歡迎收看《對話人民法官》欄目，今天做客我們訪談間的是：長春市南關區人民法院丁文怡法官。

丁文怡：人民網的網友們，大家好！

主持人：丁文怡法官是長春市南關區人民法院二級法官，從事民事審判多年，主要審理建設工程施工合同、裝飾裝修合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同糾紛等案件，審判經驗豐富，今天丁法官要向我們分享什么案例呢？

丁文怡：今天，我想向大家分享一種新型的房屋租賃合同糾紛案例。很多朋友都有過租房的經歷，近年來，許多房屋租賃公司，從房主個人手里租來房屋，再向外轉租，賺取中間差價。這類合同在履行過程中，可能由于房屋租賃市場變化，或房屋租賃公司經營出現問題，導致房屋租賃公司收取次承租人的租金后，沒有按時向房主交付租金，從而產生糾紛。

主持人：產生這種糾紛后，應如何處理呢？

丁文怡：正常情況下，房主與房屋租賃公司之間存在租賃合同關系，房屋租賃公司與次承租人之間存在房屋租賃合同關系，發生糾紛時，各方當事人應向自己的合同相對方主張權利，也就是房主向房屋租賃公司主張權利、次承租人向房屋租賃公司主張權利。但現實中，如果發生房屋租賃公司失聯的情況，這時候房主與次承租人之間沒有直接的合同關系，次承租人交納了半年或一年的長期費用，而房主僅收到一個月到兩個月的部分租金，甚至有的房主只收到了押金，房主因為沒有收到租金要求次承租人騰房，承租人已經將租金交給租賃公司不同意騰房。遇到這種情況，首先還是應當以調解為主。因為房主與次承租人都屬于受害方，均遭受了部分損失，雙方可通過調解共同承擔損失，比如由次承租人給房主部分補償，房主允許承租人繼續居??；或者是次承租人提前搬出房屋，房主不向其主張租金，雙方共同承擔部分損失；還有的經過雙方協商，共同將房屋另行出租，收到的租金雙方分配，這都是一些調解解決的方式。

主持人：那么如果雙方不能調解解決呢？

丁文怡：如果雙方無法調解，就需要從合同出發，通過解除合同的方式解決。房主與房屋租賃公司的合同中，房屋租賃公司因沒有按時支付租金而構成違約，房主可以請求解除合同。雖然基于合同相對性原理，轉租合同與原租賃合同不是同一租賃法律關系，原租賃合同的解除不會使轉租合同喪失效力。但是，當原租賃合同解除后，次承租人的租賃權因承租人租賃權的喪失而失去基礎，即次承租人對租賃物的占有轉化為無權占有，轉租合同在客觀上成為不能履行的合同。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條：“房屋租賃合同無效、履行期間屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。”所以合同解除后，房屋租賃公司與次承租人的合同也無法履行，次承租人應當向房主騰遷房屋，如果還繼續占有，應當支付占有使用費，次承租人的損失可以另行向房屋租賃公司主張。

主持人：也就是說，如果雙方不能調解，就需要各自向房屋租賃公司主張權利。

丁文怡：沒錯，但是我想提醒大家的是訴訟需要時間、精力以及費用的投入，并不是解決爭議最有效的方式，這類型的案例也提醒我們，在租賃房屋過程中，應當仔細審查對方，尤其是房屋租賃公司的資質、人員配備、經營狀況等條件，避免發生上述情況。在發生糾紛后，也應當及時與對方溝通，積極的主張自己的權利。

主持人：好，非常感謝丁法官的分享，今天的節目就到這里，《對話人民法官》我們下期再見！

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